Calcular a amortização mensal não é sobre descobrir o valor da parcela, mas sim isolar quanto do seu pagamento realmente abate o saldo devedor e quanto é apenas “aluguel” do dinheiro (juros).
A lógica de cálculo diverge totalmente conforme o sistema adotado: no SAC a amortização é linear e constante, enquanto na Tabela Price ela é crescente, começando quase insignificante nos primeiros meses.
O Cálculo Direto no Sistema SAC
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a conta é matemática básica. Você divide o valor total financiado pelo número de meses do contrato.
A fórmula é: Amortização = Valor do Empréstimo ÷ Prazo total.
Se você financiou R$ 120.000,00 em 120 meses, a amortização mensal será de R$ 1.000,00. Esse valor é fixo do início ao fim.
O que muda mensalmente são os juros, que incidem sobre o saldo devedor remanescente. Por isso, as parcelas do SAC começam altas e terminam baixas.
A Complexidade da Tabela Price
Na Tabela Price (Sistema Francês), a parcela é fixa, mas a composição interna dela é dinâmica. Aqui, a amortização não é constante; ela aumenta a cada mês.
Para descobrir a amortização mensal na Price, você deve subtrair os juros do mês do valor da parcela total.
Cálculo da Amortização Price: Amortização = Valor da Parcela – (Saldo Devedor × Taxa de Juros Mensal).
Na prática, nos primeiros anos de um financiamento Price, a maior parte da sua parcela serve apenas para pagar juros, amortizando quase nada da dívida real. É a maior armadilha para quem quer quitar o imóvel rapidamente.
Comparativo Técnico de Amortização
Para decidir qual sistema impacta menos o seu fluxo de caixa e o custo total da dívida, observe a tabela abaixo:
| Característica | Sistema SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Amortização | Constante/Fixa | Crescente |
| Valor da Parcela | Decrescente | Fixa |
| Juros Totais | Menores ao final | Maiores ao final |
| Velocidade de Quitação | Rápida desde o início | Lenta no início |
O erro comum do usuário é olhar apenas para a parcela inicial. No SAC, você paga mais agora para se livrar da dívida mais rápido. Na Price, você ganha fôlego mensal, mas carrega a dívida por muito mais tempo.
Qual a diferença fundamental entre SAC e Tabela Price?
No SAC, a amortização do capital é constante, fazendo com que as parcelas diminuam ao longo do tempo. Na Price, as parcelas são fixas, mas a amortização cresce enquanto os juros diminuem a cada mês.
Como calcular a amortização mensal no sistema SAC?
Divida o valor total financiado pelo número de meses do contrato. O resultado é a cota de amortização fixa; a este valor, somam-se os juros sobre o saldo devedor atual para compor a parcela.
É melhor amortizar reduzindo o prazo ou o valor da parcela?
Reduzir o prazo é matematicamente mais vantajoso, pois elimina a incidência de juros sobre as parcelas finais, reduzindo drasticamente o custo total do financiamento.
O que acontece com os juros quando faço uma amortização extraordinária?
O valor pago vai diretamente para a redução do saldo devedor (principal). Como os juros mensais são calculados sobre esse saldo, a base de cálculo diminui, reduzindo os juros das próximas parcelas.
Como saber quanto do meu pagamento mensal é realmente amortização?
Subtraia o valor dos juros mensais (Saldo Devedor x Taxa de Juros) do valor total da sua parcela. O que sobrar é a amortização real que reduz a sua dívida.
A Tabela Price é sempre mais cara que o SAC?
Geralmente sim, no custo total de juros, pois o saldo devedor demora mais para cair no início do contrato. No entanto, ela oferece a vantagem de parcelas iniciais menores.