O Sistema de Amortização Constante (SAC) é a estrutura matemática predominante em financiamentos imobiliários de longo prazo no Brasil. Sua principal característica é a redução linear do saldo devedor, o que resulta em prestações que diminuem ao longo do tempo.
Para calcular o SAC, você não usa uma fórmula única, mas sim três cálculos sequenciais: a amortização fixa, os juros sobre o saldo restante e a soma de ambos para compor a parcela mensal.
A engenharia do cálculo: As 3 fórmulas
No SAC, a base de tudo é a Amortização (A). Ela é constante e não muda do primeiro ao último mês do contrato.
1. Cálculo da Amortização:
Amortização = Valor Financiado / Prazo (número de meses).
2. Cálculo dos Juros (J):
Juros = Saldo Devedor Atual × Taxa de Juros Mensal.
3. Cálculo da Prestação (P):
Prestação = Amortização + Juros.
Cenário Prático: Simulação de R$ 120.000,00
Imagine um empréstimo de R$ 120 mil, em 120 meses, com juros de 1% ao mês. O objetivo aqui é entender como a parcela “encolhe” enquanto a amortização permanece rígida.
A amortização fixa será de R$ 1.000,00 (120.000 / 120). Veja a progressão técnica:
| Mês | Saldo Devedor | Amortização | Juros (1%) | Parcela Total |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 120.000 | R$ 1.000 | R$ 1.200 | R$ 2.200 |
| 2 | R$ 119.000 | R$ 1.000 | R$ 1.190 | R$ 2.190 |
| 3 | R$ 118.000 | R$ 1.000 | R$ 1.180 | R$ 2.180 |
A armadilha do fluxo de caixa
O maior desafio do SAC não é a matemática, mas a capacidade de pagamento inicial. Como a primeira parcela é a mais alta de todo o contrato, o tomador precisa de uma margem de renda maior para ser aprovado no crédito.
O SAC é matematicamente mais eficiente que a Tabela Price para quem busca pagar menos juros no total, pois você abate o principal da dívida mais rapidamente desde o dia um.
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Qual a principal diferença entre o SAC e a Tabela PRICE?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do valor principal é igual em todas as parcelas, fazendo com que o valor da prestação decresça ao longo do tempo. Na PRICE, as parcelas são fixas do início ao fim do contrato.
Como calcular a amortização mensal no SAC?
A fórmula é simples: divida o valor total financiado pelo número de meses do contrato. Exemplo: R$ 120.000,00 divididos por 120 meses resulta em uma amortização constante de R$ 1.000,00 por mês.
Por que a primeira parcela do SAC é a mais cara?
Porque os juros são calculados sobre o saldo devedor total. No início, como o saldo é máximo, a carga de juros é a maior de todo o contrato, somando-se à amortização fixa.
Qual a fórmula para calcular os juros de cada parcela?
Os juros de cada mês são calculados multiplicando a taxa de juros mensal pelo saldo devedor do mês anterior. A fórmula é: Juros = Saldo Devedor Atual × Taxa de Juros.
O SAC é mais vantajoso que a PRICE a longo prazo?
Geralmente sim, pois como a amortização do saldo devedor é mais rápida desde o início, o montante total de juros pagos ao final do financiamento é menor do que no sistema PRICE.
Como funciona a redução do saldo devedor no SAC?
A cada pagamento, o valor da amortização (que é fixo) é subtraído do saldo devedor. Como o saldo diminui linearmente, a base de cálculo dos juros também cai, reduzindo a parcela mensal.