O financiamento para construção não é um empréstimo linear, mas sim uma liberação de recursos faseada via cronograma físico-financeiro. O banco não entrega o dinheiro na sua mão; ele libera parcelas conforme a obra evolui e é auditada por um engenheiro.
Respondendo diretamente: você pode utilizar tanto o sistema SAC quanto a Tabela Price. A escolha define se você prefere começar pagando mais para quitar a dívida rápido (SAC) ou ter parcelas fixas e menores no início, mas com um custo final bem mais alto (Price).
SAC vs. Price: O impacto no fluxo de caixa
No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do saldo devedor é a mesma do início ao fim. Como os juros incidem sobre o saldo restante, que diminui todo mês, as parcelas são decrescentes.
Já na Tabela Price, as parcelas são fixas. No começo, quase todo o valor da prestação é usado para pagar juros, e muito pouco para abater a dívida real. É a escolha de quem tem o orçamento apertado hoje, mas ignora o custo do amanhã.
| Característica | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes | Fixas |
| Amortização | Rápida e constante | Lenta no início |
| Custo Total | Menor (menos juros) | Maior (mais juros) |
A armadilha dos “Juros de Obra”
Um erro comum de quem financia construção é confundir a amortização com a fase de obras. Durante a construção, você não paga a parcela cheia do financiamento, mas sim os Juros de Obra.
Nesta fase, você paga apenas os juros sobre o montante que o banco já liberou para a obra. Se a obra atrasa, você continua pagando juros sem reduzir um centavo da sua dívida principal.
O risco real aqui é o cronograma. Se a obra trava, o custo financeiro explode porque você paga juros sobre juros sem nunca entrar na fase de amortização do saldo devedor.
Qual sistema escolher para construir?
Se você tem margem financeira, o SAC é a única escolha lógica. Você reduz o custo total do crédito e elimina a dívida com mais eficiência.
A Price só faz sentido em dois cenários: quando a renda mensal não comporta a primeira parcela do SAC ou quando você planeja vender o imóvel rapidamente após a conclusão, não se importando com o saldo devedor residual.
- Vá de SAC: Para economizar dinheiro a longo prazo e ter segurança patrimonial.
- Vá de Price: Se o fluxo de caixa imediato for o seu único limitador.
Qual a diferença básica entre SAC e Price no financiamento de construção?
No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, pois a amortização do saldo devedor é constante. Na Price, as parcelas são fixas do início ao fim, mas a amortização da dívida é mais lenta nos primeiros anos.
Qual dos dois sistemas gera menos juros no total?
O sistema SAC é financeiramente mais vantajoso a longo prazo. Como você abate o saldo devedor mais rapidamente desde a primeira parcela, a base de cálculo dos juros diminui mais depressa, reduzindo o custo total do crédito.
A Tabela Price é recomendada para quem tem renda limitada?
Sim, para quem precisa de uma parcela inicial menor para conseguir a aprovação do crédito ou manter o fluxo de caixa durante a obra. No entanto, isso implica em pagar mais juros ao final do contrato.
O que são os “juros de obra” e eles dependem do sistema escolhido?
Juros de obra são cobrados durante a fase de construção sobre o valor já liberado pelo banco. Eles não dependem de SAC ou Price, pois a amortização da dívida só começa após a emissão do Habite-se e a entrega da obra.
Posso alterar de Price para SAC após a entrega da casa?
Geralmente não é possível alterar o sistema de amortização após a assinatura do contrato. Para mudar, seria necessário realizar uma portabilidade do financiamento para outro banco que aceite a nova modalidade.
Qual sistema é melhor para quem quer quitar a dívida antecipadamente?
O SAC é superior para amortizações extraordinárias, pois você já começa com um saldo devedor menor. Na Price, como a amortização inicial é baixa, a maior parte da parcela serve apenas para pagar juros.